İktisatçı Mahfi Eğilmez’in “Balon mu Gelir Uyumsuzluğu mu?” başlık yazısında Türkiye’de son yıllarda hızla yükselen konut fiyatları ile hizmet sektöründeki fiyat artışlarının klasik bir varlık balonundan ziyade daha geniş kapsamlı bir “fiyat-gelir uyumsuzluğuna” işaret ettiğini belirtti.
Eğilmez, Türkiye’de fiyatların özellikle büyük şehirlerde toplumun genel gelir düzeyinden belirgin şekilde uzaklaşmaya başladığını vurguladı. Eğilmez, konut fiyatlarında balon olup olmadığını şu şekilde değerlendirdi:
Balonlar ve fiyat kopuşları
“Bazı dönemlerde fiyatlar ekonomik temellerden kopar ve yükseliş kendi kendini besleyen bir sürece dönüşür. Bu olguya ekonomide "balon" denir. Balon dönemlerinde insanlar fiyatların sürekli yükseleceğine inanır; bu beklenti yeni alımları teşvik eder, yeni alımlar da fiyatları daha da yukarı taşır.
Bu süreç sonsuza kadar devam etmez. Tıpkı bir Ponzi düzeninde olduğu gibi, bir noktada piyasa oyuncuları fiyatların gerçek değerlerden uzaklaştığını fark eder. Alımlar yavaşlar, talep zayıflar ve ardından ya sert bir düzeltme ya da uzun süreli bir durgunluk dönemi başlar. Buna da "balonun patlaması" denir.
Balonlar yalnızca hisse senetleri, altın, gümüş veya kripto varlıklar gibi finansal araçlarda ortaya çıkmaz. Konut piyasalarında ve hatta günlük yaşamın parçası olan mal ve hizmetlerde de benzer fiyat kopuşları yaşanabilir.
Bugün Türkiye ekonomisinde tartışılması gereken konulardan biri tam da budur: Konut fiyatlarında ve çeşitli hizmet sektörlerinde yaşanan yükselişler bir balonun işareti mi, yoksa daha farklı bir ekonomik olguyla mı karşı karşıyayız?
Bu soruya yanıt verebilmek için yakın geçmişte yaşanmış iki önemli deneyime bakmakta yarar var.
İspanya: Klasik bir emlak balonu öyküsü
İspanya'nın 2000'li yıllardaki emlak piyasası klasik bir balon örneğidir. Euro Bölgesi'ne katılım sonrasında oluşan düşük faiz ortamı, krediye kolay erişim ve fiyatların sürekli yükseleceği beklentisi konut talebini hızla artırdı.
İnşaat sektörü büyümenin temel motorlarından biri haline geldi. Ülke genelinde yoğun bir konut üretimi başladı. Ancak bir süre sonra arz, gerçek ihtiyacın çok üzerine çıktı. Fiyat artışları artık nüfus artışı, gelir düzeyi veya konut ihtiyacından çok kredi genişlemesi ve spekülatif beklentiler tarafından beslenir hale gelmişti.
2008 küresel finans krizinin ardından sistem çöktü. Konut fiyatları geriledi, çok sayıda proje yarım kaldı, işsizlik tarihi seviyelere yükseldi ve birçok şirket iflas etti.
İspanya deneyimi bize şunu gösterdi: Fiyat artışları gerçek talep yerine finansman kolaylığı ve sürekli yükseliş beklentisi tarafından destekleniyorsa, sonunda sert bir düzeltme kaçınılmaz hale gelebiliyor.
Yunanistan: Arz yetersizliği ve dış talebin yarattığı fiyat artışları
Yunanistan'da farklı bir süreç yaşandı. 2010 sonrasında yaşanan borç krizi, ekonomik küçülme ve uzun süreli durgunluk nedeniyle inşaat sektörü ciddi biçimde zayıfladı. Yeni konut üretimi yetersiz kaldı. Buna karşılık turizm gelirleri, kısa dönem kiralama uygulamaları ve yabancı yatırımcı ilgisi özellikle büyük şehirlerde ve kıyı bölgelerinde talebi artırdı.
Sonuç olarak konut fiyatları ve kiralar yükseldi.
İspanya'nın tersine burada sorun aşırı arz değildi. Tam tersine, yetersiz arz ve güçlü talep söz konusuydu. Bu nedenle fiyat yükselişleri spekülatif bir balondan çok arz-talep dengesizliğinin sonucu olarak ortaya çıktı.
Yunanistan örneği, her fiyat artışının mutlaka balon anlamına gelmediğini hatırlatıyor.
Türkiye'de konut fiyatları ne anlatıyor?
Türkiye'de son yıllarda konut fiyatları nominal olarak son derece hızlı arttı. Bu durum doğal olarak balon tartışmalarını gündeme getiriyor.
Ancak bir konut piyasasında yalnızca fiyatların yükselmesine bakarak balon tanısı koymak mümkün değildir. Asıl bakılması gereken nokta fiyatların gelirlerle ilişkisi ve piyasanın temel dinamikleridir.
Genel olarak şu göstergeler önem taşır: Konut fiyatlarının gelirlerden daha hızlı artması, kira çarpanlarının yükselmesi, kredi genişlemesinin hızlanması, yatırım amaçlı alımların artması, "fiyatlar asla düşmez" anlayışının yaygınlaşması.
Türkiye'de bu göstergelerin çoğu belirgin biçimde ortaya çıkmış bulunuyor. Özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarının hanehalkı gelirlerine oranı geçmiş dönemlere göre önemli ölçüde yükselmiş görünüyor.
Buna karşılık İspanya'da görülen türden geniş kapsamlı ve sürdürülemez bir arz fazlası net biçimde oluşmuş değil. Konut arzında çeşitli yetersizlikler, yüksek maliyetler ve finansman sorunları da söz konusu.
Özetle Türkiye'nin bugünkü görünümü, 2008 öncesi İspanya'daki klasik balondan çok daha karmaşık bir yapıya işaret ediyor.
Sorun konut meselesinden çok daha kapsamlı
Aslında dikkat çekici olan nokta, fiyatlama davranışlarının yalnızca konut piyasasıyla sınırlı kalmamasıdır.
Son yıllarda restoranlar, kafeler, oteller ve çeşitli hizmet sektörlerinde de benzer bir eğilim görülüyor. Büyük şehirlerde bir kahve, basit bir öğle yemeği ya da sıradan bir hizmet, geçmiş dönemlerle karşılaştırıldığında çok daha yüksek maliyetlere ulaşmış durumda.
Bu artışların bir bölümü yükselen maliyetlerden kaynaklanıyor olsa da birçok durumda fiyat artışlarının yalnızca maliyetlerle açıklanması güç görünüyor.
Burada önemli bir soru ortaya çıkıyor: Fiyatlar gerçekten maliyetler nedeniyle mi yükseliyor, yoksa tüketicinin bu fiyatları kabul edeceği varsayımı da fiyatlama davranışlarını etkiliyor mu?
Ekonomide beklentiler, en az maliyetler kadar belirleyicidir. Eğer işletmeler müşterilerin fiyat artışlarını kabulleneceğini düşünüyorsa, fiyatlama davranışları da buna göre şekillenir.
Bir dönem konut piyasasında görülen "nasıl olsa alıcı çıkar" yaklaşımı, bazı hizmet sektörlerinde "nasıl olsa müşteri gelir" anlayışına dönüşmüş olabilir.
Bu durum klasik anlamda bir varlık balonundan farklıdır. Ancak fiyatların gelir düzeylerinden kopmaya başlaması açısından benzer sonuçlar yaratır.
Gelirden kopan fiyatlama
Yunanistan'ın bazı turistik bölgelerinde de benzer bir süreç yaşandı. Artan turist talebi ve dış gelir etkisi, fiyatların yerel halkın gelir düzeyinin üzerine çıkmasına yol açtı. Sonuçta ekonomi, yerel tüketicilerin ödeme gücünden çok dış talebin ödeme kapasitesine göre şekillenmeye başladı.
Türkiye'de de özellikle İstanbul, Bodrum ve Çeşme gibi bölgelerde benzer bir ayrışma gözleniyor. Fiyatlar giderek yerel gelirlerden çok, yüksek gelir gruplarının ve yabancı talebin ödeme kapasitesine göre oluşuyor.
Bu aşamada yanıtlanması gereken soru şudur: Türkiye'de bir konut balonu mu var, yoksa daha geniş kapsamlı bir fiyat-gelir ayrışması mı yaşanıyor?
Eğer balonu, kaçınılmaz bir çöküşe yol açan spekülatif fiyat şişmesi olarak tanımlarsak, Türkiye için İspanya benzeri net bir balondan söz etmek zor görünüyor. Buna karşılık hem konut piyasasında hem de çeşitli hizmet sektörlerinde fiyatların toplumun genel gelir düzeyinden belirgin biçimde uzaklaştığı da inkâr edilemez.
Bu nedenle Türkiye'deki tabloyu klasik bir balondan çok, geniş çaplı bir fiyat-gelir uyumsuzluğu olarak tanımlamak daha doğru görünüyor.
Sonuç
Bu tür dönemlerde düzeltme her zaman fiyatların düşmesiyle gerçekleşmez.
Yüksek enflasyon ortamlarında çoğu zaman düzeltme, fiyatların uzun süre gelir artışlarının gerisinde kalması şeklinde ortaya çıkar. Başka bir ifadeyle fiyatlar yerinde sayarken gelirler zaman içinde onları yakalar.
İspanya deneyimi kredi ve beklenti kaynaklı balonların ne kadar sert sonuçlar doğurabileceğini gösteriyor. Yunanistan deneyimi ise arz yetersizliği ve dış talebin fiyatları uzun süre yukarıda tutabileceğini ortaya koyuyor.
Türkiye ise bugün bu iki örneğin arasında, kendine özgü ve daha karmaşık bir görünüm sergiliyor: Konut piyasasında çeşitli dengesizlikler, hizmet sektöründe ise gelirlerden kopan fiyatlama davranışları.
Dolayısıyla mesele artık yalnızca "fiyatlar ne kadar arttı?" sorusu değildir.
Asıl soru şudur: "Fiyatlar toplumun gelir düzeyiyle ne kadar uyumlu?"
Ekonomik tarihi gelirlerden kopan fiyatların sonsuza kadar yükselemeyeceğini gösteriyor. Düzeltmenin biçimi ülkeden ülkeye değişebilir; kimi zaman fiyatlar düşer, kimi zaman gelirler yetişir, kimi zaman da yıllarca süren bir durgunluk yaşanır.
Sorun, bu uyumun ne zaman ve hangi maliyetle sağlanacağıdır.”
